在有限的日子里昆明开发商疑似闹钱荒

2019年01月31日 来源:

在有“限”的日子里 昆明开发商疑似“闹钱荒”

2011年的“下半场”,是“哥德巴赫猜想”,还是昆明房价真正唱衰的前奏?  成交量多月下滑、施工“停摆”、土地流拍、开发贷款“限贷”、民间融资遇挫、“团购价”频现市场……  纵然有“二季度昆明地价同比涨幅列”、“ 6月份昆明以39%的涨幅位列商品住宅成交均价涨幅第二位(仅次于三亚)”这样的显示昆明楼市“威武”,但依旧掩饰不了“威武”之下的疲态和危情,在以下这些端倪初现的一幕幕“插曲”中,似乎在印证昆明市场在这个盛夏的时刻被推向“中暑”的边缘。在住建部意欲实施“限购令”向二三线城市扩张的时刻,昆明开发商已是眉头紧锁,疑似闹“钱荒”。  忽而山穷水尽,忽而柳暗花明,已经揭幕的2011昆明楼市“下半场”,就像一场“哥德巴赫猜想”,9月的昆明秋季房交会,或将成为昆明房价真正唱衰的前奏?  端倪  Ⅰ  “团购价”频现  昆明一环内某楼盘近期以“周年庆”的形式开出“团购价”,虽然优惠额度不算离谱,但以“团购价”方式揽客已非该楼盘次了;另一个待开楼盘,则推出了一次性付款可打九折的优惠;而滇池路板块某楼盘,在购房者不知房源面积的情况下,以“远低于市场价、按统一的面积区间收取全款、在楼盘建成后按确认面积多退少补”的形式实施“内部团购”,以保证项目工程的开发建设……近些年,被华西滨湖国际生态城等“团购事件”搅得心灰意冷的购房者,还会再跟着“过把瘾”吗?  画外音:在有“限”的日子里,市场使劲儿地阴霾,开发商“度日如年”,已开盘的楼盘始终摸不到原计划的“市场价”,纷纷降低房价预期,而未开盘楼盘似乎更难,开发贷款受限,资金链压力远高于危机频现的2008年。而随着昆明大批量的城中村改造项目通过规划,并将在年底或明年集中入市,靠团购来为开发商脆弱的资金链“输氧”,似乎是维持开发商基本“行动能力”、也是开发商不愿舍弃的民间融资方式之一。  端倪  Ⅱ  流拍不止  7月13日,被盛传为“昆明的土地”的环湖东路半岛首期13宗地块仅4块成交9块流拍(有6宗土地报名竞买人不足7家而中止);原定于本周一(7月18日)拍卖的第二批7宗土地,同样因竞拍企业不足7家而中止拍卖;定于7月22日开拍的第三批5宗土地,据称报名企业数量仍不达标。有类似遭遇的,还有此前一度被热炒的市政府地块。  耐人寻味的是,昆明地价涨势猛如虎——二季度,昆明地价同比涨51.6%,涨幅居然。  画外音:开发贷款的限制,开发商对土地市场的热情下降,确切说,是囊中羞涩啃不动,因此,连番流拍在所难免,也不意外,但这让“昆明的土地”之称的环湖东路半岛情何以堪?昆明房地产“环滇池开发时代”的宣言,现在听起来就像“文艺腔”。  此时的昆明开发商,其心境似乎与购房者的苦衷感同身受——昆明商品房成交量持续下滑,市民购房意愿降至“冰点”,价高买不起;而昆明地价飙高,流拍不止,开发商也是“口袋无银伤不起”呀!  端倪  Ⅲ  施工“停摆”  7月14日,某地产Q Q群爆出南市区某项目,先前竟已投了20个亿在工地上,但项目始终未有开盘迹象,工地近期还传出“停摆”危情,开发商先前积累的雄厚资本,也耐不住资金链吃紧的时候。据传,导致“停摆”的主要原因,是该项目需要再“补交”一笔相当不菲的地价款。  画外音:受国家连续出台相关房地产宏观调控政策的影响,二季度云南地产企业融资不景气。从国家统计局云南调查总队公布的数据显示,云南房地产企业家信心指数持续下降,二季度信心指数与去年同期和一季度相比分别下降10.3点和4.2点。  另外,随着今年云南省城乡将增加60万套保障性住房建设,加之住宅用地拍卖价过高,土地开发成本加大,建设规费增加,资金压力增大等因素导致房企利润下滑。二季度云南省房地产业盈利(亏损)变化景气指数自今年一季度首度跌破临界值后,继续大幅回落。  端倪  Ⅳ  成交多月下滑  昆明商品房成交量如今已是连续多月出现环比大幅下降,6月份下降30.9%。目前,银行惜贷“冻结”了大部分刚性需求,一方面投资者观望,一方面是刚性需求挤出市场,另外,开发贷款无法到位,以及贷款成本的增加也让开发商选择推迟开盘的策略,如此,市场供应量和需求量都在萎缩,将大大影响市场的成交。  而二环内某楼盘,施工均已完成并交房入住,但一栋房源硬是难以现房“出货”,始终没有开盘发售,原因很简单,据知情人透露,“这些房源的潜在客户都被‘限’了,由于房源品质是全小区的一栋,又是现房,价格自然很高,就算开盘了,想买的不让买,可以买的又买不起,就算开盘,也是白开。”  画外音:一方面,一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。若不考虑存量房贷利率7折的情况,房贷利率已升至近10年来的水平。房贷利率破七,自然吓退不少购房者。  另一方面,在昆明市场,银行信贷已经越收越紧,许多一线营销的业内人士反映,有些房源虽然能被市场抢购,但等银行放款却遥遥无期,许多购房者面临要不就全额付款,要不就放弃购房的境地,开发商等“贷”,购房者观望,市场成交量必然出现下跌。  □市场·声音  现阶段连“饮鸩止渴”都难  前两天参加一个商业谈判,对方是某省会城市的政府平台公司,主谈者是公司董事长。闲聊时,谈及目前地方财政的困境。他很坦率:非常麻烦,没钱!土地财政已经走不动了,现阶段连“饮鸩止渴”都难。  去年成交的开发商一部分开始毁约,或延迟付款;今年以来土地成交量寥寥,政府几乎得不到收益。上个月,当地政府五宗土地拍卖,流拍三宗,剩下两宗还是由区级平台公司以起拍价成交,从左口袋换到右口袋。另一方面,从下半年开始,各级平台公司均进入偿债周期,整个周期可能持续一到三年。且80%债权人是各大商业银行,减免债务几无可能。接下来,各地方政府估计得要花大力气协调平台公司的偿债。加之明年政府换届以及大建保障性住房,都会对地方财政产生相当大影响。  “情形这么严重,你们准备怎么处置?”我问。  他表示:首先是马上停止除保障性住房以外的新建项目,市政府已经下了决议;其次,准备把在货币宽松时期借的一些短债转成长债,尤其是以市政项目融资的短债;再者就是将一些优质资产再融资或出让套现,比如土地出让中配套的交易市场、学校、政府办公区等。当然,政府方面也做了坏的准备,就是一些专项平台公司或区县一级的平台公司可能出现资不抵债的情形,不过应该不会太多——毕竟平台公司大多数还是拥有可观的优质资产。  他补充说:这些都是个人想法,不代表组织。我其实就是个代理董事长,任何平台公司真正的董事长都是书记和市长!  2011年6月27日,国家审计总署公布了地方政府负债总额:截至2010年底,全国地方政府性债务余额107174.91亿元。10.7万亿元,无论如何不是一个小数字!2010年国家财政收入也就8.3万亿元。相信未来两三年,各地书记市长们日子都不太好过。从目前来看,解决之道还就是那位仁兄的思路:出让优质资产;短债转长债。地方政府赢得了喘息的时间,各大国有商业银行短期内不用再担心不良贷款额的暴增。但是不管短债长债,它终究是债,是债迟早都得还。拿什么还?还是土地!  于是,地方政府,平台公司,商业银行,各个利益攸关方一起“心有戚戚焉”。如此,可以想象,五年后的房价……(车云东 黄震)  □业界·观点  昆明很难回到  2008年的“降价时代”  我们认为昆明市场很难回到2008年的“降价时代”,至少今年内很难期盼,其主要原因有以下三点:  ,资金方面。2008年楼市的降价促销其根本在于金融危机的延伸影响,房地产从本质上来讲也属于金融市场的范畴,2008年金融危机的蔓延从根本上影响了国内房地产行业的融资渠道,在资金链断裂的背景下,降价促销才成了必然选择。目前的昆明市场,大多数开发商经历过了上一轮的牛市,资金链更加稳健,而民间资本也相对充裕且愿意投资于房地产,这就从两方面保证了资金的稳定,让开发商具备抗跌资本。  第二,成本方面。经历疯狂上涨的不仅仅是楼市,也包括地价,甚至地价的上升幅度甚于楼市,在土地财政的背景下,昆明楼市价格缺乏下调的空间,特别是在大量地块需要补交土地款,进而重新转嫁到业主头上。  第三,需求方面。尽管限购令显着抑制了投资客户的置业需求,但昆明作为全国知名的旅游城市,具有良好的气候条件,仍旧对外来置业者形成了极强的吸引力;另外,昆明作为云南省的中心城市,地州高端客户在昆明置业的想法也十分强烈,以及大量大学毕业生留昆,又构成了首置产品的消化基础。  昆明项目的地价在房价中所占的比重较高,在地价大幅上涨进而推动房价攀升的背景下,开发商实际可以调节的房价空间非常有限。降价的目的是为了促销,缩减项目的资金回收周期,降低资金成本,进而增加收益,如果降价的导致项目的亏损,必然没有企业会做出降价的决策。  昆明“限购令”短期内不会取消。国务院总理温家宝在国务院常务会议中分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作时已经提出“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。政府调控房价的决心再次被强调,“限购令”解除的风声也随之销声匿迹,住建部也已经展开专项调查,限购范围进一步扩大已经箭在弦上。  还有两个月就是昆明楼市年度盛会,秋季房交会历来被称为“楼市风向标”,其核心是供求关系博弈的关键节点,双方都达到了博弈的疲劳点,才可能形成一个结果。一方面,大量的项目会选择秋交会前亮相,通过秋交会充分聚集客户,同时对客户需求进行探测,以调整的销售计划,冲刺全年销售业绩;另一方面客户经过历时半年多的考虑,也逐步认为市场趋于稳定,且置业的时间压力增强,置业需求将会更加强烈。就目前的市场情况来看,我们认为本次秋交会很难成为房价走衰的时刻,为可能的结果是房价维持目前的均衡水平,市场消化速度逐步提升,实现供求均衡。(至祥置业(中国)有限公司董事副总经理 黄雷)

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